Жіночі теревеньки - сайт для кожної жінки
7-09-2018, 04:10

Продаж землі сільськогосподарського призначення. Зразок договору купівлі-продажу

Рекламний блок

Землі, придатні для вирощування необхідних у продовольчому плані культур, у всіх країнах вважаються стратегічними об'єктами. У Росії, яка хоч і вважається на більшій частині своєї території "зоною ризикованого землеробства", придатних для сільського господарства земель з надлишком, і, як і всякий корисний ресурс, вони знаходяться під пильною увагою держави.

Землі для потреб сільського господарства як предмет угоди

У період перебудови, коли відбулася практично повна зміна законодавчої бази в країні, держава втратила свій статус єдиного власника землі. Прийнятий 25.04.1991 р. Земельний кодекс РРФСР і поправки до Конституції 1978 р. фізичним особам мати у власності необмежену кількість ділянок для різних потреб. При цьому було встановлено мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення тривалістю в 10 років, в разі її безкоштовного отримання, і 5 років, з моменту придбання за плату.

Однак з прийняттям Конституції РФ 1993 р. усі обмеження були скасовані, і ділянки стали повноцінними учасниками громадянського обороту.

продажа земли сельскохозяйственного назначения

Земельний кодекс РФ (ЗК РФ) у статті 11.1 визначає ділянки як частина поверхні землі, територію, межі якої встановлені та зареєстровані у визначеному законом порядку. Також вони є рухомими, подільними, непотребляемыми, оборотоздатні речами, що мають специфічну рису у вигляді правового режиму (категорії), який встановлюється залежно від цільового призначення землі.

Серед перелічених у законі категорій землі, які використовуються для потреб сільськогосподарського виробництва, знаходяться на першому місці, що обумовлено особливою важливістю для держави. В частині 1 статті 77 ЗК РФ до них відносять наступні об'єкти:

  • Ділянки, розташовані за межами поселень і призначені для сільськогосподарської діяльності - посіву культур, тваринництва, сінокосіння, а також під розміщення відповідних об'єктів (ферм, зернотоків та ін).
  • Ділянки, на яких можна займатися сільським господарством, але які відносяться до інших категорій земель поселень і нелесным земель лісового фонду.
  • Всі описувані об'єкти за своїм складом неоднорідні, і в призначений для продажу ділянку можуть входити наступні їх види:

    Частини земель сільського господарства

    Сільськогосподарські угіддя

    ділянки, що мають пріоритет у використанні для сільськогосподарського виробництва

    Несільськогосподарські угіддя

    ділянки з об'єктами "допоміжного призначення"

    Ріллі (території для посіву культур)Внутрішньогосподарські дороги
    Багаторічні насадження продуктових рослин (сади, виноградники тощо)

    Лісові насадження для захисту ділянки від шкідливих явищ (пожеж, суховіїв тощо)

    Поклади - землі, раніше використовувані як рілля, але залишені в спокої для відновлення родючих властивостейДілянки під постійними або сезонними будівлями, спорудами і обладнанням, які призначені для зберігання і переробки продукції сільського господарства
    СіножатіВодні об'єкти - природні або штучні замкнуті водойми (ставки, обводнені кар'єри)
    Комунікації, в тому числі меліоративні

    Незалежно від складу і співвідношення угідь, їх продаж буде проводитися за особливими правилами, визначеними ЗК РФ і ФЗ № 101-ФЗ (далі - Закон про обіг). Проте існують і деякі особливості купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення із значним включенням допоміжних угідь. Зокрема, їх склад, умови виникнення і подальшого використання обов'язково повинні бути включені в текст договору.

    Обмеження у продажу земель

    Цивільний оборот ділянок здійснюється з урахуванням обмежень, встановлених Цивільним, Земельним кодексом РФ і іншими законами. Під ними розуміють умови, заборони, утрудняють власника за час відчуження об'єкта нерухомості (сервітут, іпотека, управління на довірі, оренда тощо).

    Згідно з нормами Закону про обороті, купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення має наступні обмеження:

  • Ділянки передаються у власність іноземцям (фізичним особам чи компаніям), особам без громадянства, а також російським підприємствам, якщо в їх статутному капіталі частка іноземної участі становить понад 50%.
  • Ділянки не можуть бути продані з подальшим зміною категорії (призначення). При цьому після здійснення угоди допустимо змінити дозволене використання землі. Наприклад, території для сінокосіння можна перевести в пасовища.
  • Відповідно до статті 4 Закону про обіг, у власності однієї особи (людини або компанії) може бути лише певна площа - від 10 до 100% від загальної кількості угідь у межах муніципальних утворень. Більш конкретні обмеження встановлені регіональними актами.
  • Переважні права на купівлю ділянок

    Стаття 8 згаданого закону визначає головну перешкоду для вільного обігу земель - пріоритет регіону на придбання ділянки при її продажу. Враховуючи стратегічну і продовольчу важливість територій, обмеження, що передбачає особливий порядок відчуження, цілком обгрунтовано.

    Суть переважного права полягає в тому, що продавець при намірі укласти в майбутньому договір продажу ділянки, зобов'язаний у письмовій формі надати наступну інформацію:

  • вартість землі і термін розрахунків між сторонами (не більш 90 днів);
  • площа об'єкту в гектарах і кв. метрах;
  • місце розташування (адресу) ділянки за даними кадастрового обліку;
  • кадастровий (умовний) номер земельної ділянки;
  • відомості про продавця, включаючи контактні дані.
  • У повідомленні не потрібно вказувати відомості про покупця. Закон вимагає лише позначення бажань про відчуження власності. Також цей документ не спричиняє виникнення будь-яких зобов'язань з продажу.

    Повідомлення передається в канцелярію органу влади або надсилається листом з описом вкладення. У подальшому відповідні відмітки і документи будуть головним доказом у судових спорах щодо дійсності договору купівлі-продажу.

    Якщо виконавчий орган (департамент, міністерство, відділ) регіону відмовиться від покупки, направивши відповідне повідомлення продавцю, то продаж ділянки землі сільськогосподарського призначення має відбутися протягом 1 року. Але рішення з питання купівлі землі може виявитися і позитивним. В цьому випадку починають діяти статті законів регіонального рівня, що передбачають конкретні процедури сповіщення продавця (сповіщення, розпорядження або постанову) і оформлення в подальшому договору купівлі-продажу.

    Наприклад, продаж земель сільськогосподарського призначення в Московській області, виходячи з пункту 3 статті 10 Закону № 75/2004-ОЗ від 12.06.2004 р., має відбутися протягом 60 днів після прийняття муніципальним органом рішення про придбання ділянки.

     купля продажа земель сельскохозяйственного назначения

    Крім прав регіону або муніципального утворення, законодавство РФ дає перевагу і іншим суб'єктам:

  • Орендар за пунктом 8 статті 22 ЗК РФ має право викупу орендованого ділянки із земель державної власності перед усіма іншими бажаючими.
  • При банкрутство власника - сільськогосподарської організації - правовласники сусідніх земель мають право переважного придбання його володінь.
  • Дотримання умов про переважної купівлі обов'язково. У разі порушення, купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення може не відбутися або бути визнана недійсною в суді.

    Пропозицію про продаж земель: зразок

    Норми статей № 101-ФЗ розвиваються і на регіональному рівні, шляхом видання окремих законів. Наприклад, продаж землі сільськогосподарського призначення в Іваново регулюється Законом № 31-ОЗ від 08 травня 2008 р. "Про обіг земель на території Івановської області". В інших же регіонах положення про відчуження названих об'єктів включені в загальні закони у вигляді окремого розділу або параграфа.

    Те ж відбувається і щодо повідомлень про майбутній продаж ділянки. У більшості регіонів пропонується направити лист в довільній формі, вказавши в ній всю необхідну інформацію. Але в деяких суб'єктах форма затверджується виконавчим органом. Наприклад, в Нижньогородській області повідомлення обов'язково має відповідати Додатку № 1 до Постанови Уряду № 453-р від 13 березня 2012 р.

    образец договора купли продажи земель сельскохозяйственного назначения

    Підготовка до здійснення угоди з придбання ділянки

    Договір як юридичний факт, з'являється в результаті процедури його укладення між незалежними сторонами (продавцем і покупцем), яка полягає у досягненні згоди за всіма умовами. Однак для укладення договору необхідна наявність наступних умов:

    1. Формування земельної ділянки.

    Продаж землі сільськогосподарського призначення може здійснюватися лише щодо індивідуально-визначених ділянок, що передбачає проходження їх через процес межування (встановлення та закріплення меж на місцевості) та постановку на кадастровий облік відповідно до ФЗ № 221-ФЗ від 24.07.2007 р.

    2. Повідомлення органів виконавчої влади регіону або/та району про бажання продати ділянку на конкретних умовах і отримання від них відповідної відповіді.

    3. Отримання згоди третіх осіб на продаж, виражене у письмовій формі. Чинні закони передбачають такі їх види:

  • Згода дружина власника на продаж (пункт 3 статті 35 СК РФ).
  • Згода тимчасового керуючого, зборів кредиторів або надала фінансове забезпечення особи (статті 64, 82 і 101 ФЗ № 127-ФЗ від 26.10.2002 р. "Про неспроможності").
  • Згода власника (СФГ, сільгосппідприємства) сусідніх територій, якщо сам продавець ділянки знаходиться в стані банкрутства на стадії конкурсного виробництва.
  • Наведений перелік умов є відкритим, так як необхідність вчинення певних дій для укладення договору купівлі-продажу, залежить від багатьох факторів, включаючи сам ділянку, його місце розташування, правовласника, способу відчуження.

    Наприклад, при повторній купівлі-продажу не вимагається проведення кадастрових робіт, так як предмет договору вже взято на відповідний облік. Повідомлення органів влади про наміри до продажу потрібно, тільки якщо продавцем є приватна особа.

    особенности купли продажи земель сельскохозяйственного назначения

    Істотні умови

    Положеннями статті 432 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ) визначено, що до моменту фактичного укладення угоди і передачі майна і грошей сторонам необхідно домовитися про наступних умовах:

    1. Предмет договору - повний опис земельної ділянки, що дозволяють відрізнити його від інших. Практика виробила набір відомостей, які обов'язково вказувати в договорі:

  • кадастровий номер;
  • адреса (місцезнаходження);
  • площа в гектарах або квадратних метрах;
  • категорія і дозволене використання.
  • 2. Ціна відчужуваної землі - матеріальне вираження обов'язку сплатити виконання продавцем своїх умов договору купівлі-продажу. Вона може бути вказана за всю територію в цілому, так і за одиницю площі. Сторони вільні у виборі розміру ціни, але не можуть змінювати її довільно.

    За відсутності цих умов договір продажу ділянки не буде укладено, а саме відчуження його у власність іншої особи просто не відбудеться.

    Права та обов'язки продавця земельної ділянки

    Продаж земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення передбачає не тільки визначення предмета та ціни, але і повну регламентацію дій сторін (продавця і покупця) з питання передачі, прийняття і оплати майна, а також подальшого оформлення документа в Росреестре.

    Права та обов'язки власника визначені в чинному законодавстві РФ і полягають у наступному:

    1. Обов'язки і права продавця.

    1.1. Надання всієї наявної у нього інформації про обтяження (обмеження) ділянки, її якості і перспективи використання за призначенням. Це відомості:

  • про дозвіл на ведення специфічних видів сільського господарства (пристрій виноградників, створення об'єктів тощо);
  • наявність сусідніх ділянок, які надають будь-який вплив на придбану ділянку;
  • якісні властивості землі, які впливають на її використання і вартість;
  • інші дані, що можуть яким-небудь чином змінювати рішення покупця про придбання.
  • Права на земельну ділянку можуть бути обмежені встановленням на регіональному рівні особливих вимог до використання і режиму господарювання і бути пов'язані з охороною тваринного і рослинного світів, збереженням родючості ґрунту, місць проживання рідкісних видів тварин чи птахів, природних шляхів міграції та ін.

    Власники ділянок можуть не знати про всіх наявних обмеженнях, але повинен зазначити в договорі ті, які йому відомі.

    1.2. Передача земельної ділянки.

    Під цим положенням маються на увазі дії продавця за фактичною і юридичною введення набувача у володіння земельною ділянкою. Причому мається на увазі не буквальний сенс "вручення", а те, що вкладається в це слово законом.

    За пунктом 1 статті 224 ЦК РФ будь-яка річ вважається врученою після безпосереднього надходження у володіння покупця. Останнє може виражатися у вигляді звільнення ділянки від продавця майна або припинення господарювання.

    Зобов'язання по передачі оформляється у вигляді спеціального документа - акта прийому-передачі за підписом сторін договору і тільки після цього вважається виконаним.

    2. Основне право продавця полягає в можливості вимагати своєчасної оплати земельної ділянки за умовами договору купівлі-продажу. Якщо майно відчужується органом виконавчої влади, то він має право:

  • контролювати охорону та використання ділянки;
  • вимагати цільового використання майна, а також виконання інших зобов'язань щодо використання території.
  • порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения

    Права та обов'язки покупця земельної ділянки

    Положення про діях і можливостях набувача, як правило, аналогічні і у відношенні продавця. Більш того, останній може не мати можливості виконати свої обов'язки без відповідної дії покупця. Взагалі їх можна умовно розділити на 2 групи:

    1. Основні зобов'язання.

    1.1. Оплата вартості ділянки в розмірі, строки та порядку, встановленими за договором купівлі-продажу. Як правило, це виражається в переведенні коштів на розрахунковий рахунок в порядку повної передоплати.

    1.2. Вчинення дій, спрямованих на прийняття земельної ділянки у фактичне володіння ділянок та складання акта приймання-передачі.

    Кількість додаткових обов'язків, які покладаються на покупця, досить велика і, зазвичай, включає згоду платити земельний податок не з дня зміни власника ділянки у реєстрах податкових органів, а з дня укладення договору купівлі-продажу або моменту початку фактичного використання об'єкта. Його ж, як правило, зобов'язують провести і оплатити реєстрацію переходу прав на ділянку в органах Росреестра.

    Якщо власником предмета продажу виступає орган влади, то на набувача можуть бути перенесені і інші обов'язки, включаючи:

  • забезпечення утримання та благоустрою прилеглої території та під'їзних шляхів;
  • строки і порядок освоєння посівної території;
  • забезпечення вільного доступу представників державних органів на ділянку для цілей перевірки особливостей господарювання;
  • збереження межових, геодезичних знаків;
  • певний набір і терміни проведення заходів щодо охорони і поліпшення стану земель.
  • 2. Головне право покупця відповідає обов'язки продавця і полягає у вимозі своєчасної передачі земельної ділянки з можливістю безперешкодного здійснення своїх повноважень власника:

  • зведення будівлі та споруд для потреб сільського господарства;
  • використання для власних цілей загальнодоступних корисних копалин, грунтових вод і закритих водойм;
  • проведення зрошувальних, осушувальних, меліоративних робіт, влаштування водойм (ставків і обводнених кар'єрів).
  • продажа земель сельскохозяйственного назначения в московской области

    Договори придбання земельних ділянок не мають обов'язкової форми і укладаються за загальними правилами про купівлю-продаж нерухомості. Але не забороняється використовувати і раніше діючі акти, форми договорів. Наприклад, Наказом Роскомзема РФ 1-16/770 від 02.06.1993 р. було затверджено зразок договору купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. В даний час цей документ втратив силу, але може служити орієнтиром при угодах по відчуженню земельних ділянок.

     особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения

    Недійсні положення договору купівлі-продажу

    Пункт 2 статті 37 ЗК РФ перераховує умови, при наявності яких продаж землі сільськогосподарського призначення буде недійсна:

  • Право продавця або іншої особи викупити майно назад за власним бажанням або при будь-яких умовах. Наявність такого положення суперечить самій суті власності.
  • Обмеження нового власника (набувача) у можливості подальшого розпорядження отриманим майном. Наприклад, заборона на оформлення іпотеки, посів певних культур, здачу в оренду і пр.
  • Звільнення продавця земельної ділянки від відповідальності при появі претензій і домагань на ділянку з боку третіх осіб або державних органів. Обов'язок відшкодування збитків покупцеві за вилучення або перешкоди у використанні ділянки передбачена статтею 461 ЦК РФ.
  • Опис дій майбутнього власника, якимось чином пов'язаних із зміною категорії земельної ділянки або його використанням не за призначенням, тобто не для потреб сільського господарства.
  • Встановлення перерахованих обмежень має певні зміст та ефективність. Наприклад, завдяки їм виключені випадки, коли під виглядом купівлі-продажу укладається договір застави. Залежно від ступеня й обсягу включення в договір, продаж землі сільськогосподарського призначення може бути визнана недійсною в частині або повністю.

    мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения

    Способи укладання договору продажу

    З урахуванням форми власності і суб'єктного складу виділяють наступний порядок продажу земель сільськогосподарського призначення:

  • Придбання приватного ділянки за універсальними правилами купівлі-продажу, передбачених § 7 глави 30 ЦК РФ, статтями 30 і 38 ЗК РФ, статтею 8 ФЗ № 101-ФЗ.
  • Придбання ділянки за допомогою проведення торгів (конкурсів або аукціонів). Зазвичай ця процедура проводиться при відчуженні ділянок, що перебувають у публічній власності. Окремі правила, що встановлюють особливості продажу земель сільськогосподарського призначення через торги, відсутні, і норми Закону про обіг відсилають до стандартних положень статей 38-38.1 ЗК РФ.
  • Придбання ділянки орендарем. При такому способі покупці велике значення має форма власності. Якщо продажу підлягає приватний ділянку, то операція проходить за універсальним правилам. А ось викупити орендовані землі у держави чи регіону, як випливає з пункту 4 статті 10 Закону про обороті, можна в переважному порядку, але тільки при відсутності діючих приписів, виданих державними або муніципальними органами, які надали ділянку в оренду.
  • Принцип свободи договору поширюється, в тому числі, і на спосіб його укладання, що дає можливість відчужувати земельні ділянки не тільки за універсальними правилами, але і через приватні земельні торги (конкурси, аукціони). Норми Закону про обіг цьому не перешкоджають, зобов'язуючи дотримати тільки зобов'язання у повідомленні органу влади суб'єкта про намір продати ділянку.

    Рекламний блок

    Обов'язково для перегляду